Quando investidores e incorporadoras globais se reuniram na Riviera Francesa há duas semanas para a feira imobiliária Mipim, não faltaram exageros sobre os planos do Manchester United para um novo estádio de £ 2 bilhões (R$ 15 bilhões).
A substituição proposta por um dos clubes de futebol mais famosos do mundo de seu estádio Old Trafford pode desencadear mais regeneração do que os Jogos Olímpicos de 2012, disse o ex-chefe das Olimpíadas de Londres, Lord Sebastian Coe, no palco, tornando-o “o maior empreendimento realizado” na Europa.
O prefeito da Grande Manchester, Andy Burnham, disse ao Financial Times que esperava mais de £ 200 milhões (R$ 1,5 bilhão) em investimentos do governo britânico em transporte para permitir a construção do estádio, desbloqueando um programa de crescimento local “que ofuscaria todo o resto”.
A apresentação em Cannes foi parte de uma operação de lobby coordenada para obter financiamento durante a revisão de gastos do governo, em junho.
O clube da Premier League e seus patrocinadores vislumbram 17 mil novas casas ao redor de um estádio projetado por Norman Foster com capacidade para 100 mil lugares. A chanceler Rachel Reeves, que já havia apoiado publicamente o projeto, agora vê o chamado “New Trafford” como uma de suas grandes apostas para impulsionar o crescimento fora de Londres.
No entanto, ainda há perguntas sem resposta sobre as propostas.
Entre as mais significativas está a necessidade do clube de arrecadar £ 2 bilhões para substituir seu histórico, mas decadente, estádio Old Trafford de 74 mil lugares, a oeste do centro da cidade de Manchester.
Em Cannes, a diretora de operações do United, Collette Roche, insistiu que houve um interesse significativo em investir no novo estádio.
“Estamos tendo muitas conversas sobre onde podemos obter diferentes fontes de receita, conversas realmente positivas… acreditamos que faz sentido”, disse ela ao Financial Times.
Andy Green, porta-voz financeiro do Manchester United Supporters Trust e chefe de investimentos na empresa de private equity Rockpool Investments, acolheu a proposta, mas disse que o financiamento é onde a situação “fica realmente complicada”.
“Eles têm £ 731 milhões de dívida (R$ 5,4 bilhões), além de £ 291 milhões (R$ 2,2 bilhões) devidos a outros clubes”, disse ele sobre o United. “Isso está garantido em sua totalidade, então eles só podem tomar mais emprestado refinanciando o que têm.”
O clube está, portanto, começando de “uma posição bastante ruim” em comparação com o Tottenham Hotspur, disse ele, que tomou emprestado para construir seu novo estádio de £ 1,2 bilhão (R$ 9 bilhões) depois de começar sem nenhuma dívida. Os Spurs também tomaram empréstimos quando as taxas de juros estavam muito mais baixas e, desde então, disseram que não conseguiriam repetir o projeto, concluído em 2019, no clima de investimento atual.
Os direitos de ‘naming rights’ para o novo estádio certamente ajudariam a arrecadar dinheiro, disse Green, enquanto os lucros da remodelação de propriedades na área ao redor poderiam, teoricamente, facilitar o empréstimo de quantias substanciais. No entanto, esses potenciais ganhos imobiliários permanecem “completamente incertos”, disse ele.
A chave para o ambicioso design do estádio —uma vasta estrutura em forma de tenda com três mastros— é a realocação da empresa ferroviária Freightliner ao lado.
O grupo de carga ocupa um terreno a oeste do atual estádio Old Trafford, para o qual o clube agora quer se expandir. Três pessoas familiarizadas com as propostas disseram que o United poderia construir um estádio sem se mudar para o local, mas seria mais difícil e não tão atraente quanto a versão proposta atualmente.
Burnham e a proposta do clube de mais de £ 200 milhões em dinheiro do governo financiariam a mudança da Freightliner para 40 km de distância, para o centro logístico ILP North em St Helens, Merseyside.
Eles argumentam que a mudança não apenas abriria espaço para o novo estádio, mas também retiraria trens de carga do congestionado corredor Castlefield de Manchester —onde atualmente se misturam com serviços de transporte de longa distância, regionais e de passageiros, em um dos piores gargalos ferroviários do país— redirecionando-os para a West Coast Mainline.
Isso teria os mesmos benefícios de uma proposta descartada para construir capacidade ferroviária extra através do centro de Manchester, disse Burnham.
“Este é um quinto, um quarto do custo do outro plano para aliviar o congestionamento no centro da cidade de Manchester”, disse ele, referindo-se às propostas que incluíam duas novas plataformas na Estação Piccadilly. “O aumento de capacidade é —me disseram— tão bom quanto construir as plataformas 15 e 16.”
Seis especialistas ferroviários e funcionários de transporte disseram ao Financial Times que redirecionar o tráfego de carga realmente liberaria algum espaço através de Castlefield.
Mas nenhum deles concordou que seria o equivalente às atualizações originais, reveladas em 2014 pelo então chanceler George Osborne.
“Sem chance”, disse o especialista em programação William Barter, que trabalhou no projeto ferroviário HS2 antes de se aposentar. “Você não pode argumentar que tirar um trem de carga por hora faz o mesmo que um par inteiro de trilhos extras.”
Também não está claro como o frete extra afetaria a movimentada West Coast Mainline, que liga Londres, Birmingham, Manchester, Liverpool e Glasgow. Os planos para aumentar a capacidade da linha desapareceram com o desmantelamento da parte norte da HS2 pelo governo anterior.
Dois funcionários separadamente resumiram as tentativas de movimentar cargas em um sistema ferroviário subinvestido como um problema de difícil solução.
Assim como o financiamento para o novo estádio do United e a regeneração ao redor, o cronograma permanece em questão.
Embora Roche tenha dito em Cannes que o terreno seria construído dentro de cinco a seis anos usando um processo de construção modular, o processo de planejamento e a consulta pública necessários para o novo centro de cargas em St Helens devem durar até 2029.
Uma fonte do United disse que a construção do estádio poderia começar antes da realocação completa da Freightliner, no entanto, através do uso de uma “troca de terras de curto prazo”.
Apesar de não haver financiamento público para o estádio em si, os críticos ainda acreditam que o governo auxiliando um clube de propriedade compartilhada de Sir Jim Ratcliffe, o bilionário fundador do grupo químico Ineos, que é residente em Mônaco para fins fiscais, é tóxica no clima atual.
“É intolerável que dinheiro público, em um momento de cortes nos gastos sociais, seja usado para ajudar um exilado fiscal”, disse o deputado trabalhista de Manchester, Graham Stringer, um fã do United que, como líder do conselho, ajudou a garantir os Jogos da Commonwealth para a cidade em 2002. Os rivais do United, Manchester City, mudaram-se para o local dos Jogos um ano após o evento.
Falando ao FT em Cannes, Coe —membro da força-tarefa que elabora os planos de remodelação ao redor de Old Trafford— insistiu que o plano seria economicamente transformador, argumentando que seria o primeiro projeto de crescimento desse tipo liderado pelo futebol.
“Com todo o respeito a muitos dos estádios que foram construídos no Reino Unido, eles são apenas estádios”, disse ele, referindo-se ao Emirates, do Arsenal, e ao novo estádio do Tottenham.
Os planos para Old Trafford são muito mais ambiciosos, disse Coe. O clube afirma que 92 mil empregos poderiam ser criados pelo projeto, mais do que o dobro dos que trabalham no hub industrial adjacente Trafford Park.
Coe disse que falou diretamente com o primeiro-ministro Sir Keir Starmer sobre os planos e teve “observações muito boas e de apoio” do gabinete de Reeves.
“Realmente tem que haver um reconhecimento de que o efeito multiplicador por trás deste estádio é profundo.”
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